Les dispositifs fiscaux en vigueur dans l'immobilier d'investissement

La loi Pinel permet aux investisseurs qui achètent un logement locatif neuf (ou ancien refait à neuf) de réduire leur impôt sur le revenu, jusqu’à 63.000€ d’impôts sur 12 ans.
Elle s'applique dans les zones à forte tension locative avec un encadrement des loyers et des conditions de ressources pour les locataires.
La location doit s’effectuer sur une période minimale de 6, 9 ou 12 ans (au choix de l’investisseur). Le taux de réduction d'impôt est de 12 % pour un engagement de 6 ans, 18 % pour un engagement de 9 ans, 21 % pour un engagement de 12 ans.

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Le statut LMNP (loueur meublé non professionnel) concerne la location de logements meublés.
Ce statut est ouvert à tous les contribuables français souhaitant générer des revenus complémentaires nets ou préparer leur retraite.
Il propose un régime fiscal particulier, permettant une baisse de fiscalité substantielle. Les recettes locatives perçues sont à déclarer dans la catégorie des Bénéfices Industriels et commerciaux (BIC), et non en tant que revenus fonciers.
De par la nature de ces revenus BIC, plusieurs avantages fiscaux en découlent, dont l’amortissement comptable du bien et des meubles sur des périodes prédéfinies.

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Le dispositif Malraux est un dispositif ancien (4 août 1962) ayant vocation à protéger le patrimoine historique et esthétique de la France. Il s'applique dans certains quartiers protégés, en général sur d'anciennes bâtisses historiques très patrimoniales.
La loi Malraux permet de réduire fortement ses impôts tout en investissant dans un bien immobilier très patrimonial, donc sécurisé à la location et à la revente. En pratique, elle permet une réduction d’impôts jusqu’à 30.000€ par an sur 3 ans. La loi Malraux n’est pas prise en compte dans le calcul du plafonnement global des niches fiscales.

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La loi Monuments Historiques a été créée pour favoriser la conservation des biens remarquables du patrimoine immobilier français
Le principal objectif de cette loi est d’inciter les propriétaires à effectuer des travaux d’entretien et de rénovation, en leur permettant de déduire de leurs revenus globaux le montant du déficit généré, sans plafond.
Les travaux doivent respecter un cadre précis (entre autres être validés par l’Architecte des Bâtiments de France) afin d’assurer la sauvegarde du bien.
Il n’y a pas d’obligation de mise en location du bien une fois les travaux réalisés, mais le bien doit être conservé pendant au moins 15 ans à compter de la date d'acquisition.

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Le déficit foncier consiste à rénover un bien immobilier dans lequel des travaux sont à réaliser et d’utiliser le montant des travaux pour diminuer le montant de ses impôts. Il n’est applicable que dans le cas d’un investissement locatif.
Les travaux peuvent être effectués soit par un promoteur qui prend en charge l'intégralité de la rénovation du bâtiment, soit par des artisans dans des logements indépendants.
Le déficit foncier d’un bien immobilier locatif est le mécanisme qui consiste à lui créer des charges (travaux, intérêts d'emprunt,...) supérieures aux recettes (loyers) qu'il génère.
En rénovant ce bien, en plus d’augmenter sa valeur, on crée un déficit imputable aux revenus fonciers déjà existants (s’il y en a) ou futurs. Si le déficit foncier est supérieur au revenu imposable, il peut être déduit du revenu imposable des 6 années suivantes. Si le déficit subsiste encore, il est déductible des revenus fonciers des 10 années suivantes. De cette façon, on diminue sa fiscalité.

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La nue-propriété intervient quand il y a démembrement de la pleine propriété. Il y a alors 2 parties : un nu-propriétaire qui est le propriétaire du logement, et un usufruitier qui a le droit d’habiter ou de louer le bien sans en être propriétaire.
Lors de l’achat d’un bien immobilier en nue-popriété, une réduction de 23% par tranche de 10 ans est appliquée au prix, ce qui permet de devenir propriétaire pour moins cher que le prix de marché. On réalise ainsi une plus-value à la revente, non-imposable si la durée de détention est supérieure ou égale à 30 ans.
Pendant la durée du démembrement, le nu-propriétaire ne paie aucune charge qui sont payées par l’usufruitier, et il peut déduire de ses revenus fonciers (s’il en a par ailleurs) les intérêts de son emprunt pendant 10 ans.

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Lancée en 2018, la loi Denormandie fait référence à une convention de revitalisation sur 5 ans passée entre l’État et 222 villes moyennes.
Elle permet de bénéficier d'une réduction d'impôt pour tout investissement locatif réalisé dans des quartiers anciens éligibles au dispositif.
La loi vise à encourager la rénovation dans l’immobilier ancien pour répondre aux besoins en logement de ces communes.
La réduction d'impôt Denormandie est calculée sur l'ensemble des sommes débloquées pour acquérir le logement, en incluant les dépenses de rénovation.
Le montant de la réduction est calculé en fonction de la durée de mise en location.

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